Le logement loué est le domicile du locataire. À ce titre, il en a la jouissance exclusive (il peut y vivre librement) dans le respect du contrat de bail et, éventuellement des règles de copropriété.

Droit du locataire

Le logement loué est le domicile du locataire et, à ce titre, il a le droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou héberger (gratuitement) les personnes de son choix.

Dès lors, le bailleur n'a pas le droit notamment :

• d'imposer un droit de visite à son locataire en dehors de tout cadre légal,
• d'interdire l'accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire,
• pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire,
• de lui interdire d'avoir des animaux domestiques (ce qui n'est pas le cas pour les animaux dangereux),
• de lui interdire de fumer.

Usage du logement

Le locataire doit toutefois utiliser le logement en respectant la destination prévue au sein du contrat de bail.

Par exemple, le local peut être loué à usage d'habitation uniquement : le locataire ne peut alors y exercer une activité commerciale qui impliquerait des nuisances dans l'immeuble (notamment si cette activité implique la réception de clientèle ou de marchandise).

Si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété (appartement), le locataire doit veiller à respecter le règlement de copropriété. Ce dernier peut par exemple encadrer ou interdire certaines pratiques notamment :

• étendre du linge aux fenêtres,
• faire des barbecues,
• installer des caches-vue sur les balcons (canisse, bambou...),
• poser des pots de fleurs ou jardinière sur les rebords des fenêtres.

Le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le propriétaire, notamment :

• des réparations urgentes,
• des travaux d'amélioration nécessaires dans les parties communes ou privatives de l'immeuble,
• des travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement,
• des travaux de performance énergétique,
• travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d'informer le locataire de leur réalisation par une notification :

• remise en mains propres,
• ou adressée en recommandé avec accusé de réception.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

• la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...)
• et leur mode d'exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement, sauf les samedis, dimanches et jours fériés (il peut toutefois choisir de le faire).

Le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie.

Par ailleurs, si les travaux :

• présentent un caractère abusif,
• ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
• ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également demander au tribunal la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Travaux d'aménagement

Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peinture...). Il ne peut toutefois y faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute (pose d'une peinture criarde sur des murs initialement blancs par exemple), mieux vaut demander l'autorisation du bailleur.

À défaut, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire. Lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.

En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge.

Travaux d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie

Le locataire handicapé ou en situation de perte d'autonomie (personne âgée dépendante) peut réaliser, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise en l'état des lieux pour les travaux réalisés.

Nature des travaux

Il peut s'agir des travaux suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Démarche à accomplir

Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans cette lettre, le locataire :

• décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés,
• indique l'entreprise chargée d'exécuter les travaux,
• écrit les éléments suivants : "En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état."

Le bailleur a 4 mois pour répondre à compter de la date de réception de la demande. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.

Dans un délai de 2 mois après l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Aides dont le locataire peut bénéficier

Certaines aides peuvent être accordées au locataire pour financer les travaux d'adaptation de son logement, notamment :

• les aides de l'Anah ou des collectivités territoriales ,
• un crédit d'impôt.