L'état de carence est caractérisé lorsque l'ampleur des difficultés financières et de gestion de la copropriété est telle que le syndicat des copropriétaires (ou tout autre gestionnaire de la copropriété) n'est plus en mesure :

• d'assurer la conservation de l'immeuble (entretenir l'immeuble, faire les travaux nécessaires...)
• ou d'assurer la sécurité des occupants.

Dans le cas d'un état de carence, le juge peut être saisi pour désigner un expert chargé de dresser un état des lieux de la situation de la copropriété.

Saisine du juge

Le président du tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l'immeuble est compétent pour connaître des situations de carence d'une copropriété.

Il peut être saisi par :

• le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat,
• ou le préfet,
• ou le syndic de la copropriété,
• ou l'administrateur provisoire,
• ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Désignation d'un expert

Le président du TGI désigne alors un ou plusieurs experts chargés de constater :

• l'importance du déséquilibre financier de la copropriété,
• la répartition des dettes par copropriétaires,
• la nature et l'état des parties communes et les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes,
• l'importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants.

Les résultats de l'expertise doivent être adressés par lettre recommandée avec accusé de réception :

• au syndicat des copropriétaires ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un,
• au maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
• et au préfet.

Le président du TGI déclare l'état de carence du gestionnaire de l'immeuble :

• en fonction des conclusions du rapport d'expertise,
• et après avoir entendu les parties qu'il a éventuellement convoquées.

Cette décision est alors notifiée :

• au syndicat des copropriétaires (ou tout autre gestionnaire de l'immeuble : propriétaire, administrateur provisoire...),
• à l'auteur de la saisine,
• à l'organisme payeur des allocations logement,
• au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
• et au préfet.

Si l'état de carence a été déclaré par le juge, une procédure d'expropriation est engagée.

Un arrêté du préfet est alors publié au recueil des actes administratifs du département et affiché en mairie.

Les informations contenues dans cet arrêté sont les suivantes :

• déclaration d'utilité publique du projet,
• déclaration de cession et liste des immeubles ou parties d'immeubles, parties communes, parcelles ou droits réels immobiliers concernés par la procédure (et identité des propriétaires),
• nom de la collectivité ou de l'organisme pour qui laquelle est faite la procédure,
• fixation de l'indemnité d'expropriation allouée aux propriétaires et copropriétaires ou porteurs de parts et aux titulaires de baux commerciaux ou professionnels,
• fixation de la date d'expropriation (au minimum dans les 2 mois suivant la publication de l'arrêté).