Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une,
• ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale,
• ou à son assureur si le locataire a une assurance garantissant les impayés de loyer.

Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire doit prévenir la Caisse d'allocations familiales (Caf) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure d'impayé :

• si le bailleur perçoit directement l'aide au logement, l'impayé est établi dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges, auquel est retranché l'aide au logement. Par exemple, pour un loyer de 430 €, des charges mensuelles de 90 € et une aide au logement de 200 €, l'impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x (430 - 200) = 460.
• si le locataire perçoit directement l'aide au logement, l'impayé est établi dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges. Par exemple, pour un loyer de 430 €, des charges mensuelles de 90 € et une aide au logement de 200 €, l'impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x 430 = 860.

Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Cas de figure selon la présence ou non du locataire

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :

• le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
• le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
• le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars, sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre :

• d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
• ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

Un squatteur ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale, sauf décision contraire du juge.

Mais cette trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion. L'expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.