Exigence du bailleur

La présentation d'une caution n'est pas une obligation légale.

Toutefois, un bailleur peut exiger la présence d'une caution pour louer son logement. En pratique, c'est souvent le cas y compris si vous êtes candidat à un logement social.

La caution peut être

• une personne physique (parent, amis...)
• ou une personne morale (Action-Logement qui distribue la garantie Loca-pass et la garantie Visale, une entreprise, une banque, ...).

Par ailleurs, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes pour prendre en charge les impayés du locataire.

Cas où la demande de caution interdite

Dans certains cas, le propriétaire n'est pas autorisé à demander de caution.

La caution s'engage à payer les dettes locatives du locataire. Celles-ci comprennent :

• le loyer et les charges, ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives,
• et les frais de remise en état du logement dégradé.

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

Forme

La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique.

Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.

Contenu

Il est possible d'utiliser ce modèle de lettre :

La personne se portant caution doit obligatoirement écrire à la main elle-même les mentions suivantes :

• montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu ;
• mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte ;
• reproduction de l'article de loi suivant : " Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".

Caution simple

La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L'huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n'a pas été informée par l'huissier, elle n'est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution. Un courrier recommandé avec avis de réception est nécessaire pour être en mesure de prouver que la démarche a bien été effectuée auprès de la caution si cette dernière refuse de prendre en charge les impayés du locataire.

Caution solidaire

La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.

Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.

Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

Fin de bail ou départ du locataire

L'engagement de la caution peut prend fin :

• à l'expiration du contrat de bail ;
• ou à l'expiration du délai de préavis du locataire.

L'engagement de la caution cesse dans les mêmes conditions.

Résiliation de l'engagement de la caution